工業住宅碰不得?注意買舊不買新! | 連鎖超商/餐飲業者
2020年7月29日—有沒有被政府盯上,也成為房價的高低的差別。像是政府強力取締的內湖五期工商混合區、大直商業專業用地、南港工業區等地的新案,如果是非 ...
最近的新聞報導,就在臺北市政府大力查緝大直的娛樂用地違規做住宅使用的時機點,同樣存在違規問題的工業住宅,卻在最近的實價登錄,出現了每坪超過90萬的成交價。
究竟市政府查緝不力,還是工業住宅其實有相當的優勢,在高房價時代也是另一種選擇呢?
事實上工業住宅與商業住宅差異不大
早期,工業用地的地點通常相當不好,缺乏生活機能、高壓電線電塔、小型工廠林立很常見。
不過隨著時代變遷,電線電纜地下化,大部分的都會區周邊,真正的工業區已經不多見,且已經逐漸遷到城市外圍。目前檯面上大家所看到的工業住宅,周圍環境早就不是大家所想像中的偏僻,很多工業住宅甚至都在捷運站旁邊,如果沒有特別告知,幾乎看不出來。
這些住宅,大多是做「一般事務所」登記。對比商業用地拿來做住宅使用時,房屋的用途登記也是「一般事務所」。就像臺北市政府查緝的違法使用住宅,其使用分區也是叫辦公服務區,而不是工業區。
違法是最大問題,新案風險高於舊案
這類型的房子,不管是水電費、地價稅、房屋稅,與一般住宅都不會有差異,符合自用住宅條件時,不管是持有稅或交易稅,都可以享受相同的優惠稅率。房貸的部分,雖然說成數較低,可是也還找得到願意貸款七成的銀行,整體條件會比一般住宅差,但相差有限。
工業住宅最大的風險,不在於一般市場條件,而是政府的法令。若實際上與使用執照圖面不符,包括室內隔間、廁所位置、夾層、公設空間等,都是屬於二次施工,只要被檢舉,或者政府想要處理,都會是比較大的麻煩。
違法使用,關乎政府的執法決心。以目前違建愈拆愈多的情況下,政府看起來的態度就是:打老虎不打蒼蠅,管新違建不管舊違建。未來工業住宅違法的處理,很可能會像頂樓加蓋一樣,新案容易被盯上,但舊案風險卻比較低。
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