法拍面面觀(3) | 連鎖超商/餐飲業者
拍賣雖然改進多一層誠實揭露於筆錄的部份,且拍定人仍得以凶宅未誠實揭露而撤銷...又有假債務人透過法院洗凶宅,所以法拍屋之凶宅於標前調查確實有難度;拍賣物買受 ...
法拍之兇宅問題探討
內政部公佈最新不動產現況說明書之版本明定:於產權持有期間是否曾經生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形,其中之【產權持有期間】引發兩極看法熱烈討論,以下分敘說明整理:
採肯定說:認同內政部版本,凶宅僅屬於個人主觀面及心理面之範疇,因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理,在一般交易觀念上,顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備,自非謂物之瑕疵,高院99年上易字229號亦有相同之判例;且如因一次單一事件,該房地不管經過多久,凶宅屋主在事件而言不是受害者,就是其家屬,永遠被貼上凶宅之標籤,反而對事件更難以淡忘,讓受害者更難走出傷痛,對持有該房地之所有權人確實不當之處;因此僅需證明【產權持有期間】無非自然死亡事件即可釋明,對凶宅事件有中斷的效果,有助於不動產買賣,提昇經濟上之價值、活化使用功能上之效果。
採否定說:僅用【產權持有期間】認定民間普遍認為過於寬鬆,因為事件曾發生過就是事實,不會因為轉手過後就可以不認定為凶宅。再者請求損害賠償之法院判決實務,只能以下手對上一手所有權人請求賠償,不能越過自己的上一手再向更上一手請求賠償;縱然真的上法院請求,也僅有前屋主有權向更前手出賣人於法律上有請求權,確實有買受人的風險;後來有人更將【產權持有期間】一手凶宅,透過法院拍賣當作出售凶宅的出場解套地,透過拍賣可以不用瑕疵擔保請求權,因此看法才有兩極化。
法拍屋凶宅,除債權人陳報,否則難以調查
曾發生非自然身故情事之房屋,不論於居住者心理層面或市場接受層面,皆明顯異於相同地段及環境之房屋。是以將凶宅與週遭同環境之房屋相比較結果,凶宅將對於房屋之個別條件產生負面影響,造成經濟性之價值減損,進而影響其市場價格,故凶宅因素的存在,具有減少房屋價值之瑕疵,揆諸前揭說明,即屬民法第354 條所謂物之瑕疵。
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